Рефинансирование кредита под залог недвижимости

Рефинансирование кредита под залог недвижимости закрывает прежние долги новым займом под обеспечение жилья: сумма доходит до 30 миллионов рублей, срок до 25 лет, ставка стартует от 12 процентов годовых. Часть суммы сверх долга банк выдаёт на руки.

Ниже о том, кому подходит такая схема, на какие условия рассчитывать, когда в ней откажут и как проходит перерегистрация залога.

Как работает рефинансирование кредита под залог недвижимости

Новый банк выдаёт целевой заём под залог квартиры, дома или коммерческого помещения и сам переводит деньги прежним кредиторам. Прежние обязательства закрываются, залог переходит к новому банку, а вместо нескольких платежей остаётся один с понятной датой окончания.

От обычного залогового кредита схема отличается назначением денег. Здесь они уходят на погашение, а не на руки, и потому банк соглашается на ставку ниже: цель сделки для него прозрачна. Сверх суммы долга нередко одобряют дополнительные деньги, и вот их владелец уже тратит свободно.

Рядом стоит перезалог, когда объект уже в залоге у другого кредитора. Правовую рамку задаёт закон об ипотеке, 102-ФЗ, и последующая ипотека по нему допускается, если прежний договор её не запрещает. На практике залог обычно переводят целиком: старое обременение снимают, новое регистрируют, и делают это одной сделкой.

Условия рефинансирования под залог недвижимости

Верхняя граница суммы составляет 30 миллионов рублей, срок доходит до 25 лет, ставка стартует от 12 процентов годовых. Сумму считают от оценки объекта, обычно это до 80 процентов рыночной стоимости квартиры и меньше по менее ликвидным объектам.

Выгоду считают по сумме процентов за весь срок, а не по платежу. Разница ставок меньше двух пунктов чаще всего не окупает расходов на новую сделку: оценку, страхование предмета залога и пошлину за регистрацию платит заёмщик. К середине срока по аннуитету основная часть процентов уже уплачена, и смысл перехода теряется. Отдельно проверяют налоговый вычет. По процентам он сохраняется, если в новом договоре есть прямая ссылка на первоначальный ипотечный: без этой строки инспекция видит обычный потребительский заём и в вычете отказывает. Формулировку читают до подписания.

Когда в рефинансировании под залог откажут

По объекту мешают аварийное состояние дома, неузаконенная перепланировка, незарегистрированные доли и запрет последующей ипотеки в действующем договоре. По заёмщику решают открытая просрочка, высокая долговая нагрузка и свежесть прежнего кредита: договор, выданный месяц назад, в сделку обычно не берут.

Отдельная преграда возникает с материнским капиталом. Если он вкладывался в покупку, детям выделяют доли, и сделка с долями несовершеннолетних требует разрешения органов опеки. Вопрос решают до подачи заявки, иначе процесс встанет уже на регистрации.

Как проходит сделка и перерегистрация залога

От заявки до выдачи уходит от двух до четырёх недель, и дольше всего идут оценка и работа Росреестра. Порядок такой: заявка и решение, отчёт оценщика, справка об остатке долга и согласие прежнего банка при необходимости, подписание договоров, перевод денег кредитору, снятие старого обременения и регистрация нового. Ипотеку жилого помещения регистрируют за пять рабочих дней, через МФЦ за семь.

Из документов нужны паспорт, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, действующий кредитный договор со справкой об остатке, подтверждение дохода и нотариальное согласие супруга при совместной собственности. Промежуток между снятием старого залога и регистрацией нового банк обычно закрывает повышенной ставкой, и это нормальная практика.

Мы сопровождаем такие сделки в Санкт-Петербурге от расчёта выгоды до записи в ЕГРН и работаем с 40 с лишним банками-партнёрами. Консультация бесплатная: считаем экономию по вашим цифрам и говорим честно, если переход невыгоден. Когда деньги нужны на руки, а не на погашение, подойдёт кредит под залог квартиры, а разбор самой схемы залога есть в статье про кредит под залог недвижимости.