Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки переносит жилищный кредит в другой банк под меньшую ставку: срок доходит до 30 лет, ставка стартует от 6 процентов годовых, а платёж при удачном переходе снижается до 28 процентов. Квартира всё это время остаётся в собственности заёмщика.

Ниже о том, кому подходит такой переход, на какие условия рассчитывать, когда в нём откажут и как проходит перерегистрация залога.

Кому подходит рефинансирование ипотеки

Новый банк выдаёт целевой заём, сам переводит деньги прежнему кредитору и закрывает старый договор. Залог переходит к нему же: прежнее обременение снимают, новое регистрируют в Росреестре. Согласие первого банка на досрочное погашение не требуется, закон разрешает закрыть долг в любой момент.

Смысл сделки в цене денег. Ипотеку, взятую в период высоких ставок, переносят под рыночную или льготную, и на остатке в несколько миллионов разница за годы исчисляется сотнями тысяч рублей. Рефинансирование ипотеки на вторичное жильё идёт по тем же правилам, что и на новостройку, а условия действующих программ мы держим на странице ипотеки; разница лишь в том, что объект уже введён в эксплуатацию и оценивается проще. Второй повод не в ставке, а в платеже. Растянув остаток на больший срок, ежемесячную нагрузку снижают, хотя общая переплата при этом растёт. Такой вариант выбирают, когда доход просел, а сохранить жильё нужно любой ценой.

Условия рефинансирования ипотеки

Ставка стартует от 6 процентов годовых по льготным программам и держится выше по рыночным, срок доходит до 30 лет. Сумму ограничивает остаток долга и оценка объекта: обычно это до 80 процентов рыночной стоимости квартиры.

Выгоду считают по сумме процентов за весь срок, а не по платежу. Разница ставок меньше двух пунктов чаще всего не окупает расходов: оценку, страхование предмета залога и пошлину за регистрацию платит заёмщик. К середине срока по аннуитету основная часть процентов уже уплачена, и переход теряет смысл.

Отдельно проверяют налоговый вычет. По процентам он сохраняется, если в новом договоре есть прямая ссылка на первоначальный ипотечный. Без этой строки инспекция видит обычный потребительский заём и в вычете отказывает, поэтому формулировку читают до подписания.

Когда в рефинансировании ипотеки откажут

По заёмщику первой причиной идёт открытая просрочка, второй причиной служит свежесть договора: кредит, выданный месяц назад, в сделку не берут, банк ждёт от полугода аккуратных платежей. Третья причина в долговой нагрузке, четвёртая в доходе, который нечем подтвердить.

По объекту мешают аварийное состояние дома, неузаконенная перепланировка и незарегистрированные доли. Отдельная преграда возникает с материнским капиталом: если он вкладывался в покупку, детям выделяют доли, и сделка требует разрешения органов опеки. Вопрос решают до подачи заявки, иначе процесс встанет уже на регистрации.

Как проходит сделка и перерегистрация залога

От заявки до выдачи уходит от двух до четырёх недель, дольше всего идут оценка и работа Росреестра. Порядок такой: справка об остатке долга у прежнего банка, заявка и решение, отчёт оценщика, подписание договоров, перевод денег кредитору, снятие старого обременения и регистрация нового. Ипотеку жилого помещения регистрируют за пять рабочих дней, через МФЦ за семь.

Из документов нужны паспорт, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, действующий кредитный договор со справкой об остатке, подтверждение дохода и нотариальное согласие супруга. Промежуток между снятием старого залога и регистрацией нового банк обычно закрывает повышенной ставкой, это нормальная практика.

Мы сопровождаем такие сделки в Санкт-Петербурге от расчёта выгоды до записи в ЕГРН и работаем с 40 с лишним банками-партнёрами. Консультация бесплатная: считаем экономию по вашим цифрам и говорим честно, если переход невыгоден. Когда нужны деньги сверх остатка долга, подойдёт рефинансирование под залог недвижимости.