Кредит под залог коммерческой недвижимости

Кредит под залог коммерческой недвижимости банки выдают на сумму до 100 миллионов рублей, на срок до 15 лет и по ставке от 14,5 процента годовых. Помещение при этом остаётся в работе: офис можно сдавать дальше, склад загружать, в торговой точке торговать.

Ниже о том, кому подходит такой заём, на какие условия рассчитывать, из-за чего банки отказывают по нежилым объектам и как проходит оформление.

Кому подходит кредит под залог коммерческой недвижимости

Продукт закрывает задачи, где нужна крупная сумма, а вынимать деньги из оборота не хочется. Чаще всего к залогу приходят при кассовом разрыве, покупке второго помещения, ремонте под нового арендатора и закрытии дорогих обязательств перед другими кредиторами.

Заёмщиком выступает и компания, и предприниматель, и частный владелец нежилого метра. Кредит под залог коммерческой недвижимости для физических лиц оформляют по тем же правилам, но доход и долговую нагрузку проверяют строже: за таким заявителем не стоит фирма с оборотами по счёту. Зато требований к стажу деятельности здесь нет, а решение принимают быстрее, чем по корпоративной заявке.

Правовую рамку задаёт закон об ипотеке, 102-ФЗ. Пользоваться помещением и получать с него доход он разрешает прямо, а продать, подарить или обменять заложенный объект до погашения можно только с письменного согласия банка. Арендаторов при этом выселять не нужно: действующие договоры аренды залог не отменяет.

Условия кредита под залог коммерческой недвижимости

Верхняя граница суммы упирается не в запрос заёмщика, а в оценку объекта. Банк выдаёт до 70 процентов рыночной стоимости, и по помещению с оценкой 30 миллионов рублей потолок составит около 21 миллиона. Ставка стартует от 14,5 процента годовых, срок доходит до 15 лет.

Условия кредита под залог коммерческой недвижимости двигают три вещи: ликвидность объекта, подтверждённый доход и срок возврата. Помещение на первой линии в обжитом районе Петербурга берут охотно и по верхней границе доли, а склад в промзоне без подъездных путей оценят ниже и долю срежут. Длинный срок снижает платёж и увеличивает переплату, короткий работает наоборот.

Сверх процентов в бюджет сделки закладывают отчёт оценщика, обязательное страхование предмета залога и пошлину за регистрацию обременения. На фоне суммы займа расходы невелики, но всплывают они разом, прямо перед сделкой.

Почему банк отказывает в залоге нежилой недвижимости

Отказы делятся на две группы, по объекту и по заёмщику, и первые встречаются чаще: нежилая недвижимость разнороднее квартир. По объекту мешают неузаконенная перепланировка, расхождение назначения помещения с фактическим использованием, старые границы участка под зданием и незарегистрированные пристройки. Помещение в общей собственности без согласия совладельцев в залог не возьмут, как и объект с обременением в пользу другого кредитора.

По заёмщику решают долговая нагрузка и кредитная история. Открытая просрочка закрывает дорогу почти наверняка, а свежие займы в микрофинансовых организациях банк читает как признак кассовых разрывов. Несоответствие дешевле убрать заранее: выписку из ЕГРН заказывают до подачи заявки, перепланировку согласовывают с районом, долги по коммунальным платежам закрывают до сделки.

Как оформить займ под залог офиса

Сделка занимает от нескольких дней до двух-трёх недель, и почти весь срок уходит на оценку и регистрацию обременения. Собственник подаёт заявку, оценщик выезжает на объект и готовит отчёт, банк считает предельную сумму от рыночной стоимости. Затем стороны подписывают кредитный договор и договор залога, Росреестр вносит запись об обременении, и деньги приходят на счёт за несколько рабочих дней. Из документов нужны паспорт, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги на помещение, подтверждение дохода и согласие супруга при совместной собственности.

Мы работаем с 40 с лишним банками-партнёрами и заранее видим, кто возьмёт ваш объект в залог, а кто откажет по назначению помещения или году постройки. Разбор начинается с бесплатной консультации: смотрим бумаги на метраж, считаем предельную сумму и подбираем программу. Если объект не проходит, предлагаем кредит под залог квартиры либо кредит для бизнеса без обеспечения.