Ипотека под залог недвижимости

Ипотека под залог недвижимости это покупка нового жилья под обеспечение тем объектом, который уже есть в собственности. Деньги идут напрямую продавцу, а в залоге оказывается ваша нынешняя квартира или дом.

Ниже о том, как устроена схема, сколько дают под имеющийся объект, чем она отличается от нецелевого займа под ту же квартиру и что понадобится для оформления.

Как устроена ипотека под залог недвижимости

Обычная ипотека держится на покупаемом жилье: его же и закладывают. Здесь наоборот, обеспечением служит объект, которым вы владеете сейчас, а приобретаемая квартира остаётся свободной от обременения. Такую сделку выбирают, когда денег на первоначальный взнос нет, а недвижимость есть.

Механика простая. Банк оценивает залоговый объект, открывает кредитную линию под него и переводит сумму продавцу нового жилья. Обременение регистрируется в ЕГРН на старую квартиру, жить в ней и дальше можно, а вот продать или подарить без согласия банка не выйдет.

Как работает ипотека под залог недвижимости при переезде, стоит разобрать отдельно. Схема удобна, когда старое жильё продаётся не сразу: сначала покупаете новое, переезжаете, потом продаёте прежнее и гасите долг досрочно. Проценты за фактический срок пересчитают.

Сколько дают под залог имеющегося объекта

Банк выдаёт до 60–80 процентов оценочной стоимости залога. Квартира за 10 миллионов даёт примерно 6–8 миллионов кредита: разница остаётся запасом на случай падения цен. Суммы доходят до 30 миллионов рублей, срок до 25 лет, ставка стартует от 11 процентов годовых.

На оценку влияет тип объекта. Квартира в городе проходит проще всего, дом с участком оценивают строже, комнату и долю берут неохотно и с большим дисконтом. Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости, если объект в общей собственности, зависит от согласия остальных владельцев: без него сделки не будет.

Оценку заказывает заёмщик у аккредитованной банком компании, и оплачивает её он же независимо от решения по заявке.

Чем ипотека под залог отличается от нецелевого займа

Разница в целевом назначении, и она принципиальная. Здесь деньги можно потратить только на покупку жилья, банк контролирует сделку и переводит сумму продавцу. Ставка за счёт этого ниже, а срок длиннее.

Если деньги нужны на любые цели, а не на квартиру, подходит кредит под залог квартиры. Там расходование не проверяют, но ставка выше на два-три пункта, потому что банк не видит, во что вложены средства.

Юридически оба договора создают ипотеку в силу договора по закону 102-ФЗ, и обременение в реестре выглядит одинаково. Отличается только то, куда уходят деньги и по какой ставке.

Отдельно оценивайте страхование. По залоговому объекту оно обязательно на весь срок, и платить придётся за квартиру, в которой вы живёте, а не за ту, что покупаете. Годовой взнос зависит от оценочной стоимости и добавляет к расходам ощутимую сумму.

Что нужно, чтобы оформить залог

Понадобятся выписка из ЕГРН на залоговый объект, правоустанавливающие документы, паспорт, подтверждение дохода и отчёт об оценке. Если квартира в общей собственности или в ней прописаны несовершеннолетние, готовьте согласия и разрешение органов опеки заранее: это самая частая причина срыва сроков.

Проверьте квартиру на неузаконенную перепланировку до оценки. Оценщик её зафиксирует, банк потребует узаконить, и сделка встанет на месяц, а деньги за отчёт уже будут потрачены.

Сроки по такой сделке обычно укладываются в две-три недели. Дольше всего идут оценка объекта и регистрация обременения в Росреестре, а вот предварительное решение банк выдаёт за один-два дня.

Мы считаем, сколько даст ваш объект, и подбираем банк, который проводит такие сделки в Петербурге. Разбираем ситуацию до подачи заявки, чтобы отказ не испортил кредитную историю лишними запросами.