Ипотека на дом

Ипотеку на дом всегда оформляют вместе с участком: банк берёт в залог оба объекта сразу, потому что строение без земли под ним продать невозможно. Это главное отличие такой сделки от покупки квартиры.

Ниже о том, какой дом банк вообще примет в залог, какой процент и сумму ожидать, чем отличается кредит на готовое строение от кредита на стройку и какие бумаги готовить заранее.

Что банк считает домом при ипотеке

Под ипотеку подходит жилой дом, поставленный на кадастровый учёт, с зарегистрированным правом собственности и адресом. Земля под ним должна допускать жилую застройку: подойдут участки под индивидуальное жилищное строительство и садовые с правом возведения дома. Земли сельхозназначения без такого права банк не берёт.

Дальше смотрят на само строение. Капитальный фундамент, стены из кирпича, газобетона или бруса, подведённые электричество и вода, круглогодичный подъезд. Каркасные летние домики и здания с высоким износом отсеиваются: продать их в случае неплатежей сложно, а значит залог не выполняет свою работу.

Ипотека на загородный дом дороже квартирной по той же причине. Рынок частных домов меньше, оценка сложнее, срок продажи дольше. Отсюда и повышенный первоначальный взнос: по домам он обычно начинается с 20–30 процентов против 15 по квартирам.

Какой процент и сумму дают по ипотеке на дом

Процент ипотеки на дом начинается от 8,5 годовых по льготным программам и заметно выше по рыночным. Сумма доходит до 30 миллионов рублей, срок до 30 лет. Точная ставка зависит от типа дома, размера взноса и того, подтверждаете ли вы доход официально.

Считать выгоду нужно по полной стоимости кредита, а не по ставке из рекламы. В неё входят страхование дома и жизни заёмщика, оценка объекта и комиссии. По частным домам страховка обходится дороже, чем по квартирам, и это заметная часть платежа.

Ипотека на дом в деревне возможна, но зависит от расположения. Банк оценивает удалённость от города, наличие соседей и работающей инфраструктуры. Дом в живом посёлке в пределах Ленинградской области кредитуют охотно, отдельно стоящее строение в вымирающей деревне почти никогда.

Ипотека на строительство дома и на готовый

Готовый дом кредитуют по привычной схеме: оценка, сделка, регистрация залога, деньги продавцу. Здесь банк видит объект, который можно продать сегодня, поэтому условия мягче.

Стройка устроена иначе. Деньги выдают траншами по этапам или переводят на счёт эскроу, если работает подрядчик по договору. Пока дома нет, в залоге только участок, и процент ипотеки на строительство дома выше на один-два пункта. После сдачи объекта и регистрации права ставку обычно пересматривают вниз, но это условие нужно проверять в договоре заранее.

Отдельное требование к стройке своими силами: банк попросит смету, проект и подтверждение расходов. Свободно распорядиться суммой не получится.

Отдельно проверьте, кто продаёт дом. Если объект в собственности меньше трёх лет или получен по наследству, банк добавит юридическую проверку и может запросить титульное страхование. На сроке сделки это добавляет одну-две недели.

Как подготовить документы на дом и участок

Соберите свежие выписки из ЕГРН на дом и на землю, технический план, документы продавца и подтверждение, что вид разрешённого использования участка допускает жильё. Чаще всего сделки срываются именно здесь: дом построен, а на учёт не поставлен, или назначение земли не то.

Заранее проверьте границы участка. Если межевание не проведено, банк потребует его сделать, и это добавит к сроку несколько недель.

Мы смотрим объект до подачи заявки и говорим прямо, возьмёт его банк или нет. Если дом не проходит, подбираем программу под конкретную ситуацию или предлагаем другой путь, например кредит под залог имеющейся недвижимости.