Заёмщику государство возвращает часть уплаченного НДФЛ дважды: за покупку квадратных метров и отдельно за проценты кредитору. При ставке 13% это до 260 000 ₽ по первому основанию и до 390 000 ₽ по второму, вместе до 650 000 ₽ на человека и вдвое больше на супругов.
Разбираем, кому положены обе суммы, сколько можно вернуть с ипотеки при вашей ставке, что меняет материнский капитал и через какой канал подавать документы быстрее. Мы сопровождаем сделки в Петербурге и видим, где заёмщики теряют своё: подают на проценты раньше основного вычета, забывают вычесть сертификат, не знают про упрощённый порядок.
Что такое налоговый вычет по ипотеке
Налоговый вычет по ипотеке уменьшает облагаемую базу и возвращает вам НДФЛ, который уже ушёл в бюджет. Это не подарок от государства.
Казна отдаёт удержанное работодателем из вашей зарплаты, и без таких удержаний возвращать попросту нечего.
Оснований два, и они независимы. Первым идёт имущественный налоговый вычет за приобретение жилья с пределом 2 000 000 ₽. Второе даёт возврат процентов по ипотеке, где предел выше и равен 3 000 000 ₽.
Оба заявляет один человек, но подать их можно в разные годы и по разным покупкам.
Различайте предел расходов и деньги на руки. Первая цифра говорит, насколько инспекция пересчитает базу, вторая зависит от ставки: при 13% с 2 000 000 ₽ вернётся 260 000 ₽, при 15% уже 300 000 ₽.
Кто может получить вычет по ипотеке
Условий три, и выполнить их нужно одновременно. Провести в стране не меньше 183 дней за год, оформить недвижимость на своё имя, платить подоходный налог.
Выпадение любого из них лишает вычета.
Самозанятые на НПД и предприниматели на спецрежимах налог на доходы физлиц не платят. Вычет им не положен, пока нет других облагаемых доходов. То же касается неработающих пенсионеров и студентов без официального заработка.
Если вы только выбираете кредит, посмотрите, как устроена помощь в получении ипотеки: право на вычет зависит от того, на кого оформлены собственность и кредитный договор.
За что можно получить налоговый вычет
Как получить налоговый вычет за квартиру, знают почти все. Реже вспоминают про остальное: долю и комнату, жилой дом, землю под ИЖС, а также отделку новостройки, сданной по договору без ремонта.
Проценты возвращают по жилищному и по другому целевому займу, в том числе после перекредитования. А по потребительскому кредиту не возвращают никогда, даже если деньги фактически ушли на квартиру: в договоре должна стоять целевая формулировка про приобретение жилья.
Когда вычет не предоставляется
Отказы упираются в источник денег либо в статус объекта.
- служебный кредит военнослужащего, который погасило государство. Своих трат у заёмщика нет, и вычет посчитают лишь с внесённого им лично;
- апартаменты, поскольку это нежилое помещение;
- участок категории «садоводство» без построенного и оформленного дома;
- сделка с взаимозависимым лицом: родителями, детьми, братом, сестрой, супругом либо своим начальником. С тёщей или зятем сделка проходит, взаимозависимыми они не считаются;
- подарок или наследство, а также покупка, оплаченная работодателем.
Ловушка ждёт тех, кто просит вернуть проценты. Их отдают по одному объекту, а невыбранный остаток на следующую покупку не переносится и сгорает вместе с закрытым кредитом.
Сколько денег можно вернуть
Вернут столько, сколько даст предел расходов, умноженный на вашу ставку НДФЛ. Статья 224 НК РФ с 2025-го задаёт пять ставок: 13, 15, 18, 20 и 22% по годовому заработку, повышенная берётся лишь с суммы сверх порога. Пороги установлены на 2,4 млн, 5 млн, 20 млн и 50 млн ₽ в год, шкалу разъясняет ФНС.
Сами предельные траты прежние: 2 000 000 ₽ за квадратные метры и 3 000 000 ₽ за проценты.
Растёт доля возврата, а с ней и предельная сумма. При 22% с тех же пределов вернут до 440 000 и 660 000 ₽, итого до 1 100 000 ₽.
Если ваша ставка НДФЛ 13%
По этой ставке платит большинство заёмщиков – те, чей заработок не дошёл до 2,4 млн ₽ за год. За саму квартиру предел возврата равен 260 000 ₽; налоговый вычет за проценты по ипотеке прибавит к нему ещё 390 000 ₽, а всего выйдет 650 000 ₽.
Забрать весь вычет разом получается нечасто.
Больше удержанного за двенадцать месяцев казна не отдаст. Зарплата 80 000 ₽ в месяц даёт 124 800 ₽ НДФЛ, вот и потолок одного захода. Невыбранное не пропадает, а переезжает на будущие периоды, пока предел не исчерпается.
Если ваша ставка НДФЛ 15% и выше
Чем выше процент, тем крупнее возврат. При 15% с 2 000 000 ₽ придёт 300 000 ₽, по процентам 450 000 ₽. При 18% суммы вырастают до 360 000 и 540 000 ₽, при 20% до 400 000 и 600 000 ₽.
О нюансе часто забывают.
Ставка применяется к части заработка, поэтому при 6 млн ₽ в год НДФЛ удерживают сразу по трём ставкам. Считают вычет из фактически уплаченного, а не по максимальной строке таблицы, и сверяют с вашей справкой.
Пример расчёта
Петербуржец купил квартиру за 6 500 000 ₽, из них 5 000 000 ₽ в кредит под 12% на 20 лет. За первые пять лет он заплатил банку около 2 800 000 ₽ процентов. Зарплата 150 000 ₽ в месяц при 13%, за год удерживается 234 000 ₽.
По жилью он просит максимум. Траты превышают предел, поэтому базой становятся 2 000 000 ₽, и на счёт приходит 260 000 ₽.
Проценты уложились в потолок, с них вернётся 13% от 2 800 000 ₽, то есть 364 000 ₽. Удержанных за год 234 000 ₽ на весь основной вычет не хватает, поэтому 260 000 ₽ он выберет в два захода, а остаток 26 000 ₽ перейдёт на следующий год. Процентный добирают дальше, по мере уплаты, пока кредит не закрыт.
Как получить вычет в двойном размере
Налоговый вычет по ипотеке супругам считают отдельно. Созаёмщики заявляют его каждый со своего предела, и деньги между ними не делятся, поэтому при 13% семья забирает до 1 300 000 ₽, по 650 000 ₽ на каждого. Работает это независимо от того, на кого записана квартира: купленное в браке жильё считается совместным.
Пропорции супруги фиксируют заявлением о распределении, его подают вместе с декларацией. Если один зарабатывает заметно больше, разумно отдать ему бо́льшую долю: деньги вернутся быстрее.
| Ставка НДФЛ | Возврат за жильё (лимит 2 млн ₽) | Возврат за проценты (лимит 3 млн ₽) |
|---|---|---|
| 13% | 260 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| 15% | 300 000 ₽ | 450 000 ₽ |
| 18% | 360 000 ₽ | 540 000 ₽ |
| 20% | 400 000 ₽ | 600 000 ₽ |
| 22% | 440 000 ₽ | 660 000 ₽ |
Расчёт свода: лимиты 2 000 000 и 3 000 000 ₽ по ставкам НДФЛ с 2025 года (статья 224 НК РФ).
Налоговый вычет при ипотеке с материнским капиталом
Сертификат и другие субсидии из расходов вычитают, ведь это государственные деньги, а не ваши. Правило закреплено пунктом 5 статьи 220 НК РФ, и Минфин разъяснял его отдельно для случая, когда маткапиталом гасят основной долг, письма от 18.07.2013 № 03-04-05/28149 и от 19.11.2012 № 03-04-05/4-1318.
Считают это просто.
Квартира стоит 2 500 000 ₽, сертификат на 833 000 ₽ пошёл в первоначальный взнос, значит базой будет 1 667 000 ₽. Второй пример: жильё за 4 000 000 ₽ и маткапитал 600 000 ₽ дают 3 400 000 ₽ своих трат, но лимит ниже, поэтому считают с 2 000 000 ₽. Если жильё куплено целиком на сертификат, своих затрат нет и возвращать нечего.
Хуже, когда сертификат внесли в заём уже после того, как НДФЛ вернули. Тогда размер пересчитывают, и переплату придётся отдать в бюджет уточнённой декларацией.
Материнский капитал и любые субсидии из расходов вычитают: это деньги государства, а не ваши. Если сертификат внесли в кредит уже после возврата налога, инспекция пересчитает сумму и попросит вернуть излишек уточнённой декларацией.
Можно ли получить вычет, если рефинансировать ипотеку
Перекредитоваться разрешено сколько угодно раз, и процентный вычет остаётся за вами.
Требований всего два: кредитор работает по лицензии Банка России, а его договор прямо ссылается на первоначальный ипотечный. Без такой ссылки инспекция видит обычную потребительскую ссуду и отказывает.
Формулировку проверяйте до подписания. Мы разбираем такие договоры в услуге рефинансирования ипотеки и при необходимости просим банк доработать текст: одна строка стоит сотен тысяч рублей будущего возврата.
Перед подписанием договора о перекредитовании найдите в нём прямую ссылку на первоначальный ипотечный договор. Без этой строки инспекция видит обычный потребительский кредит и в вычете за проценты отказывает.
Спорный случай удобнее разобрать заранее, оставив заявку на консультацию эксперта.
Когда можно оформить налоговый вычет
Одной сделки мало. Право открывает оформленная собственность. У новостройки отсчёт начинает подписанный акт, а идти в инспекцию можно, когда прошла регистрация. Покупателю вторички основанием служит та же выписка из ЕГРН.
Декларацию подают со следующего календарного года: купили квартиру в 2026-м, заявляете в 2027-м.
За какой период можно вернуть налог
Давность имущественному вычету не установлена: заявляйте хоть спустя десять лет после сделки. Ограничение спрятано в другом месте: НДФЛ отдают за три предыдущих года. Жильё 2015-го и заявление в 2026-м дадут возврат за 2023, 2024 и 2025-й.
Для пенсионеров правило мягче: по пункту 10 статьи 220 НК РФ остаток переносится на три года назад относительно того года, в котором он образовался.
Поэтому недавно оставивший работу успевает забрать НДФЛ с прежнего заработка.
Сколько раз можно получать налоговый вычет
С 2014-го основной вычет перестал быть привязанным к объекту. Не выбрали по первой сделке всю сумму 2 000 000 ₽ – доберёте при следующей покупке. У сделок постарше остаток сгорает: тогда вычет давали один раз и на одно жильё.
С процентами наоборот. Их заявляют по одному объекту, и добрать остаток по второму кредиту нельзя. Зато основания разрешено разнести: по одной квартире взять основной вычет, по другой процентный.
Как быстро придут деньги
Камеральная проверка занимает до 3 месяцев. Затем деньги попадают на единый счёт, а оттуда по вашему заявлению уходят в банк. На перечисление отводят ещё до 30 дней. Весь путь от подачи до зачисления занимает около четырёх месяцев, реже меньше.
Работодатель выигрывает во времени: право инспекция подтверждает примерно за 30 дней, и этот срок задан статьёй 220 НК РФ.
Какие документы нужны для налогового вычета по ипотеке
Базовый пакет собирают по сделке, ипотечный дополняют бумагами от кредитора.
Копий достаточно, ведь инспекция сверяет данные по своим базам (Росреестр, банки, ЗАГС) и оригиналы просит редко.
- паспорт, декларация 3-НДФЛ и справка о доходах (2-НДФЛ) от каждого работодателя за заявляемый период;
- основание сделки: купля-продажа, ДДУ или уступка, а по новостройке ещё и подписанный акт;
- выписка из ЕГРН и платёжки, которыми вы доказываете расходы;
- кредитный договор плюс справка об уплаченных процентах по ипотеке; к ней прикладывают график погашения;
- супругам понадобится свидетельство о браке и заявление о распределении.
Комплект 3-НДФЛ готовят на каждый заявляемый период отдельно, так что за три года их выйдет три.
Работодателю ни декларация, ни справка о доходах не нужны.
Куда подавать документы на вычет
Каналов подачи три, и выбирают их по сроку получения денег и по тому, работаете ли вы по трудовому договору. Порядок оснований важнее канала: сначала берут основной вычет за жильё и только потом подают на проценты. Так в расчёт попадут все проценты с начала кредита.
Сначала заявляйте вычет за жильё и только потом за проценты. При обратном порядке часть уплаченных процентов в расчёт не попадёт, а вернуть её задним числом уже не выйдет.
Каналы отличаются сроком и тем, куда в итоге придут деньги.
Через личный кабинет ФНС
Этим путём возвращают вычет за минувшие периоды. Декларацию 3-НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку оформляют онлайн, прикрепляют сканы и отправляют инспекции. Многое подставится само: заработок придёт из отчётности работодателя, сведения о сделке – из Росреестра.
Дальше идёт камеральная проверка до 3 месяцев, затем деньги приходят на единый счёт и оттуда на реквизиты. Декларация остаётся единственным путём, если доход был по договору ГПХ, а не по трудовому.
Через работодателя
Здесь ждать декабря не нужно. Вы подаёте в инспекцию заявление о подтверждении права, примерно через 30 дней она шлёт уведомление работодателю, и удержания прекращаются. Всё снятое с января вернётся ближайшей зарплатой.
Действует бумага до 31 декабря, дальше нужна новая. И работает эта схема лишь при трудовом договоре.
В упрощённом порядке
Упрощенный налоговый вычет избавляет и от декларации, и от копий бумаг. Кредитор передаёт данные сам, а инспекция выкладывает в кабинет готовое заявление, как правило, к 20 марта. Заявителю остаётся сверить цифры и подписать его.
Способ доступен не всем. Он работает, когда кредитор присоединился к обмену данными с ФНС.
Если заявления в кабинете нет, остаётся обычная декларация.
Что запомнить о вычете по ипотеке
Вычет складывается из двух независимых оснований, и заявлять их лучше по очереди. Цифры и правила, которые стоит держать в голове:
- потолок расходов составляет 2 000 000 ₽ за квартиру и 3 000 000 ₽ за проценты, при ставке 13% это 260 000 и 390 000 ₽;
- с 2025 года ставка зависит от дохода, и при 22% предельный возврат вырастает до 440 000 и 660 000 ₽;
- супруги заявляют каждый за себя, вдвоём при 13% они забирают до 1 300 000 ₽;
- маткапитал вычитается из расходов, а внесённый после возврата налога приводит к перерасчёту;
- после рефинансирования процентный вычет никуда не девается, когда новый договор ссылается на первый;
- отдадут не больше уплаченного за год НДФЛ, остаток переносится дальше.
В 2026 налоговый вычет по ипотеке считают по прежним предельным суммам, менялась только шкала.
Спорный вычет разбирают индивидуально: созаёмщики, доли детей, несколько покупок, переход к другому кредитору. Если сомневаетесь в своём случае, оставьте заявку на консультацию эксперта: изучим бумаги по сделке и посчитаем, сколько вернётся.
